TODO supply a title
 ראיית חשבון >

מיסוי הכנסות שכירות מדירת מגורים

בישראל קיימים כיום 3 מסלולים שונים למיסוי דירות מגורים.

על פניו נראה כי רבים הם האנשים אשר יבחרו אינטואיטיבית במסלול הפטור אשר יפורט להלן, אולם בדיקה מעמיקה ופרטנית לכל מקרה ומקרה יכולה להוליך למסקנות אחרות דווקא.



א. מסלול הפטור- מסלול זה מוגבל למקרה בו מושכרת דירת מגורים ע"י יחיד (להוציא חברה וכד') לשוכר שהוא יחיד (ניתן במקרים מסויימים גם למוסדות דת, חינוך וכד') למטרת מגורים בלבד דרושה חתימת השוכר על הצהרה ולפיה הדירה משמשת למגורים בלבד). במסלול זה, הכנסת שכירות עד לגובה כ-4,650 ש""ח (נכון ל-2010) לחודש (מכלל הדירות שבבעלות המשכיר) תהייה פטורה תשלום מס. כל חריגה מתיקרת הסכום הפטור, מקטינה בגובה החריגה את הסכום הפטור.

לדוגמא: הכנסה כוללת מהשכרת דירות מגורים 5,000 ₪ לחודש

החריגה מהסכום הפטור 350 ₪ לחודש

תקרת הפטור 4,300 ₪ לחודש


ניתן להיווכח כי מתוך הכנסת השכירות החודשית בסך 5,000 ₪ "רק" 4,300 ₪ פטורים ממס וה- 700 ₪ הנותרים מצטרפים להכנסה החייבת הרגילה וחייבים במס מלא עפ"י מדרגות המס המופיעות בסעיף 121 לפקודת מס הכנסה. עפ"י מסלול זה לא ניתן להכיר בשום הוצאה הכרוכה בהכנסת שכירות זו.

ב. מסלול 10%- מסלול זה מוגבל למקרה בו מושכרת דירת מגורים ע"י יחיד (אין הגבלה לגבי זהות השוכר). מסלול זה מקנה את האפשרות לשלם מס סופי בשיעור 10% על כלל הכנסות השכירות מדירות מגורים כל עוד אינן מגיעות לכלל עסק. עפ"י מסלול זה צריך לשלם את המס המגיע בתוך 30 יום מתום שנת המס בה נתקבלו דמי השכירות. עפ"י מסלול זה לא ניתן להכיר בשום הוצאה הכרוכה בהכנסת שכירות זו. כמו כן לא ניתן ליהנות מקיזוז, לזיכוי או לפטור מהמס החל.

ג. מסלול מס רגיל- עפ"י מסלול זה מצטרפת הכנסת שכירות זו (ככל הכנסת שכירות אחרת) להכנסה החייבת הכוללת של המשכיר ומתחייבת במס רגיל עפ"י מדרגות המס המפורטת בסיף 121 לפקודת מס הכנסה. עפ"י מסלול זה ניתן להכיר בכל הוצאה הכרוכה בהכנסת שכירות זו לרבות הוצאות פחת על ערך הדירה ללא מרכיב הקרקע.

השלכות המסלולים על חישוב השבח החל בעת מכירת דירת המגורים שהניבה את הכנסות שכירות:

א. כאשר דירת המגורים נמכרת בפטור ממס שבח ( במכירת דירה אחת ל-4 שנים או במכירת דירה יחידה אחת ל-18 חודש) ברור שמסלול הפטור מקבל עדיפות ראשונה.

ב. כאשר דירת המגורים נמכרת שלא בפטור ממס שבח, עלולה כל התמונה להשתנות לחלוטין. עפ"י חוק מיסוי מקרקעין יש להוסיף לעלות הרכישה של הדירה הנמכרת גם את ערך הפחת שהופחת מערך הדירה לאורך תקופת ההחזקה בה או את ערך הפחת שניתן היה להפחית גם אם לא הופחת. להוראה זו יכולה להיות משמעות רבה על גובה החיוב במס שבח ובמיוחד אם נביא בחשבון הוצאות נוספות שייתכן שהמשכיר נשא בהם בתקופת ההחזקה בנכס כגון: ריבית על משכנתא, אחזקה ותיקונים, עלות עורכי דין, הוצאות פירסום הדירה וכד'.
בעניין זה מומלץ לפנות לייעוץ איש מקצוע.

מאמר זה נועד להעשרת המשתמש/ת ואינו מהווה בשום צורה ייעוץ חשבונאי או מקצועי מכל מין וסוג שהוא, ומצריך בדיקה נוספת וייעוץ אישי וספציפי.

אודותינו:

רו”ח שלמה רייטר, בעל ניסיון של יותר מ-30 שנה כיזם, כבעלים וכמנהל של עסקים בתחומים מגוונים.משרד רו”ח שלמה רייטר מעניק ללקוחותיו שירותים מגוונים בתחום ראיית החשבון, ניהול חשבונות וייעוץ עיסקי וכלכלי.

המשרד, הממוקם ברחובה הראשי של העיר הרצליה, נותן מענה תפור אישית ומקיף לכל לקוח ולקוח עפ”י צרכיו. משרד רו”ח שלמה רייטר מחוייב במתן שירות מקצועי, אמין, עדכני ומדויק לכל לקוח ולקוח. חניה זמינה ללקוחות המשרד.