מהו מס שבח?

מס שבח הוא מס המשולם על הרווח (השבח) שנוצר בעת מכירת נכס מקרקעין בישראל – כגון דירות, חנויות, משרדים, מחסנים, מגרשים, זכויות בנייה ועוד. נכסים שממוקמים מחוץ לישראל אינם כפופים למס זה.

המקור למס שבח הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג–1963. שיעור המס משתנה לפי מועד רכישת הנכס – כיום עומד על 25%. בעבר הוחלו שיעורים שונים, כולל מס שולי ומס קבוע של 20%. לעיתים ניתן פטור ממס שבח, למשל במקרה של דירה יחידה או דירה שהתקבלה בירושה, בכפוף לתנאים שנקבעו.

כיצד מחשבים את מס השבח?

חישוב המס מתבצע על ידי עורך הדין המייצג את מוכרי הנכס. במסגרת החישוב יש להביא בחשבון:

• הוצאות רכישה ומכירה: שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך, פרסום, מס רכישה, ריבית ועוד.

• השבחת הנכס: שיפוצים, תוספות בנייה, שיפורים וכדומה.

• שבח אינפלציוני: נובע מעליית המדד לאורך תקופת החזקת הנכס.

מתי ניתן לקבל החזר מס שבח?

במקרים רבים ניתן לקבל החזר מס שבח מלא או חלקי, באמצעות מגוון כלים שמטרתם להקטין את חבות המס.

פיצול שבח בין בני זוג

במכירת נכס משותף, רשויות המס מייחסות את השבח לבן הזוג הרשום בלבד. אולם, ניתן לבקש פיצול שבח בין בני הזוג – מהלך שעשוי להוביל להחזר מס שבח משמעותי. יש לבחון היטב את הכדאיות של מהלך זה.

פריסת שבח על פני מספר שנים

במקום למסות את כל השבח בשנת המכירה, ניתן לבקש פריסה של השבח ל-4 שנים. פעולה זו עשויה להפחית את גובה המס ובכך להביא להחזר מס שבח. שילוב של פריסה עם פיצול לבני זוג מעלה את הסיכוי להחזר.

קיזוז הפסד עסקי

אם למוכר היה באותה שנה הפסד עסקי, ניתן לקזזו מול השבח שהתקבל ממכירת הנכס. כך ניתן להפחית או לבטל את מס השבח ולזכות בהחזר מס שבח.

קיזוז הפסדי הון

כיוון ששבח נחשב לרווח הון, ניתן לקזז הפסדי הון מנכסים אחרים שאינם מקרקעין מול השבח שהתקבל. גם כאן, הקיזוז עשוי להביא להחזר מס שבח.

קיבוע זכויות פנסיוניות

למרות שאינו קשור ישירות לעסקת המקרקעין, קיבוע זכויות פנסיוניות יכול להפחית את ההכנסה החייבת ממקורות אחרים (כגון קצבת פנסיה), לשחרר נקודות זיכוי ולסייע בקבלת החזר מס שבח.

ניצול נקודות זיכוי

מי שהכנסתו השוטפת אינה מספיקה למימוש נקודות זיכוי (למשל: תושבות, הורות, לימודים, שירות צבאי ועוד), יכול לנצל את הזיכוי כנגד מס השבח. תכנון נכון עשוי להביא להחזר מס שבח.

הקלות לבני 60 ומעלה

הכנסות פסיביות (לרבות שבח ממקרקעין) של בני 60 ומעלה ממוסות בשיעור נמוך יותר – 10% בלבד, לעומת 30% לצעירים יותר. ההקלה הזו יכולה, בשילוב עם אחת מהדרכים לעיל, להביא להחזר מס שבח משמעותי.