חלק מהדרכים לקבלת החזר מס שבח

הקדמה:

מס שבח – המס המשולם על השבח (=רווח ההון) שנוצר במכירת נכס מקרקעין בישראל (דירות, חנויות, משרדים, מחסנים, מגרשים, בניינים, זכויות בנייה ועוד ועוד). נכס מקרקעין שנמכר בחו"ל אינו נכנס לתחולת חוק זה. המקור למס זה הוא חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג 1963. שיעור המס השתנה במהלך השנים (תלוי במועד רכישת הנכס). שיעור המס החל כיום עומד על 25% (בעבר הייתה תקופה שהוחל מס שולי ותקופה שהוחל  מס בשיעור 20%). ישנן עסקאות בהן חל פטור ממס שבח למרות שנוצר שבח במכירת נכס המקרקעין (דירה יחידה בכפוף לתנאים, דירה שהתקבלה בירושה בכפוף לתנאים ועוד ועוד).

חישוב השבח והמס החל בגינו – בגדול, חישוב המס החל על העסקה מבוצע ע"י עורך הדין שמייצג את מוכרי הנכס. אותו עורך דין צריך להביא בחשבון את ההוצאות שהוצאו בגין רכישת/ מכירת הנכס (שכ"ט עורך דין, תיווך, פרסום, ריבית, מס רכישה וכד') ואת ההוצאות שהוצאו לצורך השבחת הנכס (שיפוצים, שיפורים, תוספות בנייה ועוד ועוד). בנוסף, עליו לחשב את השבח האינפלציוני שנוצר כתוצאה מעליית שיעור המדד בתקופה בה הוחזק הנכס טרם מכירתו.

לאחר שהנכס נמכר ושילמתם מס שבח בהתאם לחישוב המס שנערך ע"י עורך הדין שלכם, ניתן לקבל בחזרה את מס השבח ששולם, או לפחות את חלקו באמצעות הכלים הבאים:

1. פיצול השבח בין בני זוג – כאשר נמכר נכס משותף לשני בני הזוג, נהוג ברשויות המס לייחס את כל השבח על בן הזוג הרשום ולחייבו במס בהתאם. ניתן כמובן להגיש בקשה לרשויות המס לפצל את השבח בין שני בני הזוג. פיצול שכזה עשוי לעיתים להביא להחזר משמעותי של מס השבח ששולם (כמובן שיש לבחון לעומק אפשרות זו ולבדוק האם באמת יש בכוחה להביא להחזר מס שבח).
2. פריסת השבח – כאשר נמכר נכס, נהוג ברשויות המס לייחס את כל השבח שנוצר לשנה בה נמכר הנכס ולבצע חיוב מס בהתאם. פריסת השבח ל-4 שנים עשוייה לעיתים להביא להחזר מס משמעותי שכן לא כל השבח ממוסה באותה שנת המס. מיותר לציין כי פיצול השבח בין 2 בני הזוג ופריסתו על פני 4 שנים, מגדילים מאוד את הסיכויים לקבל בחזרה מס שבח ששולם (כמובן שיש לבחון לעומק אפשרות זו ולבדוק האם באמת יש בכוחה להביא להחזר מס שבח).
3. קיזוז הפסד עיסקי – אם למוכרי הנכס יש עסק ואשר בשנת מכירת נכס המקרקעין חוו הפסד בעסק שלהם, ניתן לקזז הפסד זה מהשבח שנוצר במכירת נכס המקרקעין ובכך להקטין את מס השבח בו הם חייבים.
4. קיזוז הפסדי הון – כאמור לעיל, שבח הינו למעשה רווח הון שנוצר ממכירת נכס מקרקעין. לכן, אם למוכרי נכס המקרקעין נוצר הפסד הון ממכירת כל נכס שאינו נכס מקרקעין, ניתן לקזז הפסד זה מהשבח שנוצר במכירת נכס המקרקעין ובכך להקטין את מס השבח בו הם חייבים.
5. קיבוע זכויות פנסיוניות – על פניו, נראה תמוה כי קיבוע זכויות פנסיוניות יכול להביא להחזר מס שבח, אך הקטנת ההכנסה השוטפת מקצבת פנסיה (ע"י ביצוע קיבוע זכויות והפיכת חלק מהקצבה לפטורה) עשוייה ל"פנות" נקודות זיכוי ולנצלם לטובת הקטנת מס השבח.
6. ניצול מירבי של נקודות הזיכוי – רלוונטי בעיקר לבעלי הכנסות לא גבוהות אשר אין בהכנסתם הנמוכה יחסית כדי לנצל את נקודות הזיכוי שעומדות לרשותם (2.25 נקודות לתושבים, 0.5 נקודה לאישה, נקודות בגין ילדים, נקודות בגין סיום תואר אקדמי, נקודות זיכוי לעולים חדשים ותושבים חוזרים, נקודות זיכוי לחיילים משוחררים ועוד ועוד). ניצול נכון של נקודות זיכוי אלה עשוי להחזיר לפחות חלק ממס השבח ששולם.
7. מוכרים בני 60 ומעלה – רשות המיסים מקילה בשיעור המס החל על הכנסות פסיביות של אנשים בני 60 ומעלה. בעוד אשר המס ההתחלתי על הכנסות פסיביות החל על אנשים בני פחות מ-60 עומד על 30%, המס ההתחלתי החל על הכנסות פסיביות של בני 60 ומעלה עומד על 10% בלבד. שילוב הקלה זו עם כל אחת מהאפשרות שהוזכרה לעיל, עשוי להחזיר לפחות חלק ממס השבח ששולם.